기초연금 재산 기준, 집 한 채 있으면 못 받나요? (2026년 완벽 정리)

“집 한 채 있는데 기초연금 신청해도 될까요?”

주변에서 이런 고민을 하는 어르신들을 자주 만나게 돼요. 막상 65세가 되어 기초연금을 알아보면, 재산이 많으면 못 받는다는 이야기에 신청을 망설이는 경우가 많습니다. 특히 평생 모은 내 집 한 채가 오히려 연금 수급의 걸림돌이 되는 건 아닌지 걱정하는 분들이 많아요.

결론부터 말씀드리면, 집 한 채 있다고 해서 무조건 기초연금을 못 받는 건 아닙니다. 기초연금은 단순히 집이 있느냐 없느냐가 아니라, 소득과 재산을 종합적으로 환산한 ‘소득인정액’이 정부가 정한 선정기준액 이하인지를 따져 결정되기 때문이에요. 오늘은 2026년 기준으로 기초연금 재산 기준, 특히 주택 보유 시 어떻게 평가되는지, 어느 정도 집값까지 괜찮은지, 그리고 놓치기 쉬운 무료임차소득까지 꼼꼼하게 정리해드릴게요.

1. 기초연금, 집 한 채 있다고 무조건 못 받는 건 아니에요

기초연금 제도는 노후 소득 보장을 위해 도입된 만큼, 일정 수준 이하의 자산을 가진 분들에게 폭넓게 열려 있어요. 보건복지부 공식 자료를 보면, 2026년 기준 전체 65세 이상 노인 인구의 약 70%가 기초연금을 받을 수 있도록 선정기준액을 설계했다고 해요. 다시 말해, 생각보다 많은 분들이 수급 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.

흔히 “집이 있으면 탈락”이라는 말은 주택 가액이 지나치게 높거나, 다른 소득·재산과 합산했을 때 기준을 초과하는 경우에 해당하는데, 실제로는 주택의 시가표준액이 일정 수준 이하라면 충분히 기초연금을 받을 수 있어요. 중요한 건 ‘소득인정액’이라는 계산 방식이에요.

2. 소득인정액이란? 재산과 소득을 어떻게 계산할까요?

기초연금 수급 여부를 가르는 핵심 잣대는 ‘소득인정액’입니다. 소득인정액은 크게 두 가지를 합산해요. 하나는 실제 벌어들이는 소득(근로소득, 연금소득, 이자소득 등)을 평가한 ‘소득평가액’, 다른 하나는 보유한 재산을 월 소득으로 환산한 ‘재산의 소득환산액’이에요.

소득평가액은 근로소득에서 일정 금액(2026년 기준 월 112만원)을 공제한 후 70%만 반영하고, 기타 사업소득이나 연금소득 등을 더해 계산합니다. 재산의 소득환산액은 일반재산(주택, 토지, 건물 등)과 금융재산(예금, 적금, 보험 등), 그리고 고급 자동차나 회원권 같은 사치품까지 포함해 일정 공제를 거친 뒤 연 4%의 환산율을 적용해 월 금액으로 바꿔요.

이렇게 나온 소득인정액이 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만 2천원 이하라면 기초연금을 받을 수 있습니다. 만약 소득인정액이 기준보다 낮더라도, 국민연금 수령액이나 배우자의 소득에 따라 실제 지급액은 감액될 수 있어요. 부부가 모두 기초연금을 받는 경우에는 각각 산정된 금액에서 20%가 감액된 총액이 지급됩니다.

3. 주택 보유 시 재산 환산 방식과 기본재산공제

주택은 일반재산으로 분류되며, 시가표준액을 기준으로 평가해요. 시가표준액은 국토교통부에서 공시하는 가격으로, 실거래가보다 낮은 경우가 많아 실제 부담은 생각보다 적을 수 있어요. 예를 들어 시세 10억 원짜리 아파트의 시가표준액이 7억 원 정도라면, 그 7억 원을 기준으로 계산합니다.

여기서 중요한 게 ‘기본재산공제’예요. 주거 유지에 필요한 최소한의 재산은 소득 환산에서 빼주는 제도인데, 지역 규모에 따라 공제액이 달라집니다. 대도시는 1억 3,500만원, 중소도시는 8,500만원, 농어촌은 7,250만원을 일반재산에서 먼저 차감해요. 그 후 남은 금액에 연 4%를 곱하고 12개월로 나누면 월 소득환산액이 나옵니다.

예를 들어 대도시에 사는 단독가구가 시가표준액 5억 원짜리 아파트 한 채만 보유하고 있다면, 5억 원에서 1억 3,500만원을 공제한 3억 6,500만원이 환산 대상이에요. 여기에 4%를 적용하면 연 1,460만원, 월로는 약 121만 6천원이 재산 소득으로 잡히는 거죠. 다른 소득이 전혀 없다면 소득인정액은 121만 6천원으로, 선정기준액 247만원보다 훨씬 낮아 기초연금을 받을 수 있어요.

4. 2026년 기준, 집값 얼마까지 괜찮을까? (단독·부부 사례 비교)

그렇다면 도대체 집값이 얼마까지여야 기초연금을 받을 수 있을까요? 다른 소득이나 재산이 전혀 없다고 가정하고, 주택 한 채만으로 소득인정액이 선정기준액에 도달하는 시점을 역산해볼 수 있어요.

단독가구의 경우, 월 소득인정액 247만원을 연으로 환산하면 2,964만원입니다. 이 금액이 전부 재산의 소득환산액이라고 하면, 환산 대상 재산은 2,964만원 ÷ 4% = 7억 4,100만원이에요. 여기에 기본재산공제를 더하면, 대도시 거주자는 7억 4,100만원 + 1억 3,500만원 = 8억 7,600만원이 됩니다. 즉, 시가표준액 8억 7,600만원 이하의 주택 한 채만 있다면 다른 소득이 없는 한 기초연금 수급이 가능하다는 계산이 나와요. 중소도시라면 7억 4,100만원 + 8,500만원 = 8억 2,600만원, 농어촌은 8억 1,350만원 정도가 한계선입니다.

부부가구는 선정기준액이 395만 2천원이므로, 연 4,742만 4천원이 한도예요. 환산 대상 재산은 11억 8,560만원, 대도시 기본재산공제 1억 3,500만원을 더하면 약 13억 2,060만원까지 가능합니다. 다만 부부가 공동명의로 집을 소유한 경우 지분만큼 각각 재산으로 잡히고, 각자의 기본재산공제를 적용받을 수 있어 유리할 수 있어요.

아래 표에 지역별·가구 유형별로 주택 한 채만 있을 때 기초연금 수급이 가능한 최대 시가표준액을 정리했어요. 실제로는 금융재산이나 월세 소득 등이 더해지면 그만큼 한도가 낮아지니 참고만 해주세요.

※ 위 금액은 다른 소득과 재산이 전혀 없을 때의 이론적 상한선이며, 실제로는 연금소득·이자소득·예금 등이 조금이라도 있으면 한도가 낮아집니다.

5. 자녀 집에 살고 있다면? 무료임차소득 주의

본인 명의의 집이 없더라도, 자녀 소유의 주택에 거주하고 있다면 또 다른 변수가 생겨요. 바로 ‘무료임차소득’이라는 개념인데, 자녀 명의의 집에서 무상으로 살 경우 일정 금액을 소득으로 간주하는 제도예요.

기초연금법상, 본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 자녀 명의이고 그 주택의 시가표준액이 6억원 이상이면, 연 0.78%의 소득이 발생한 것으로 봅니다. 계산식은 ‘자녀 주택의 시가표준액 × 지분율 × 0.0078 ÷ 12개월’이에요. 예를 들어 시가표준액 8억원짜리 자녀 아파트에 부부가 함께 살고 있다면, 월 약 52만원(8억 × 0.0078 ÷ 12)이 소득인정액에 추가되는 거죠. 이 금액이 다른 소득과 합쳐져 선정기준액을 넘으면 기초연금을 받을 수 없게 됩니다.

따라서 자녀 집에 거주 중이시라면, 해당 주택의 시가표준액과 무료임차소득 반영 여부를 꼭 확인해보시는 게 좋아요. 시가표준액이 6억원 미만이거나, 자녀와 함께 살지만 실제로 월세를 내고 있다면 임대차계약서를 제출해 무료임차소득 적용을 피할 수도 있습니다.

6. 기초연금 신청 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

기초연금은 만 65세 생일이 속한 달의 한 달 전부터 신청할 수 있어요. 신청 시기를 놓치면 소급 지급이 되지 않으니 미리 준비하는 게 중요합니다. 아래 체크리스트를 하나씩 확인해보세요.

• 내 집의 시가표준액을 국토교통부 부동산공시가격알리미 또는 정부24에서 조회했나요?
• 기본재산공제 적용 지역(대도시·중소도시·농어촌)을 확인했나요?
• 본인과 배우자의 모든 금융재산(예금, 적금, 보험, 주식 등) 합계가 2,000만원 공제 후 얼마인지 파악했나요?
• 근로소득, 연금소득, 이자소득, 임대소득 등 월 평균 소득을 계산해보았나요?
• 자녀 명의 주택에 거주 중이라면 시가표준액 6억원 이상 여부와 무료임차소득 반영 가능성을 검토했나요?
• 배우자가 직역연금(공무원·군인·사학연금 등) 수급자라면 기초연금 대상 제외 사유에 해당하는지 확인했나요?
• 복지로 모의계산기로 예상 소득인정액과 수급 가능 여부를 미리 돌려보셨나요?
• 신청에 필요한 신분증, 금융정보등제공동의서(본인·배우자)를 준비했나요?

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집 한 채만 있으면 기초연금 못 받나요?

아니요. 집 한 채만 있다고 해서 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 주택의 시가표준액에서 기본재산공제를 뺀 금액을 소득으로 환산했을 때, 다른 소득과 합산한 소득인정액이 선정기준액 이하라면 기초연금을 받을 수 있어요. 단독가구라면 시가표준액 약 8억 7,600만원(대도시 기준) 이하 주택 한 채만 보유하고 다른 소득이 거의 없다면 수급 가능성이 높습니다.

Q2. 집의 시가표준액은 어디서 확인하나요?

국토교통부 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)나 정부24에서 주소지를 검색하면 확인할 수 있어요. 혹은 관할 시·군·구청 세무과에 문의하셔도 됩니다. 기초연금 재산 조사 시에는 이 시가표준액을 기준으로 하니, 실거래가와 혼동하지 않도록 주의하세요.

Q3. 부부가 각각 집을 한 채씩 가지고 있으면 어떻게 되나요?

부부 각자의 재산으로 합산됩니다. 각자 소유한 주택의 시가표준액에서 기본재산공제를 각각 적용받을 수 있지만, 부부가구 소득인정액 기준(월 395만 2천원)을 넘지 않아야 해요. 두 분의 주택 시가표준액 합계가 약 13억 2,060만원(대도시) 이하라면 다른 소득이 없을 경우 수급이 가능할 수 있습니다. 다만, 공동명의인 경우 지분만큼만 각자 재산으로 잡히니 참고하세요.

Q4. 자녀 명의 집에 살면 불이익이 있나요?

자녀 소유 주택의 시가표준액이 6억원 이상이고 무상으로 거주하는 경우, 무료임차소득이 소득인정액에 추가됩니다. 이 때문에 예상보다 소득인정액이 높아져 기초연금을 못 받게 될 수 있어요. 만약 실제로 자녀에게 월세를 지급하고 있다면 임대차계약서를 제출해 무료임차소득 적용을 배제할 수 있습니다.

Q5. 예금이 많으면 기초연금에 영향이 있나요?

네, 금융재산도 소득 환산 대상입니다. 예금, 적금, 주식, 보험 등 금융재산 합계에서 2,000만원을 공제한 후, 남은 금액에 연 4%를 적용해 월 소득으로 환산해요. 예를 들어 예금이 5,000만원이라면 3,000만원 × 4% ÷ 12 = 월 10만원이 소득인정액에 더해집니다. 따라서 집 외에 금융자산이 많다면 그만큼 한도가 줄어드니 미리 계산해보는 게 좋아요.

Q6. 기초연금 신청은 어디서 하나요?

주소지 관할 읍·면·동 주민센터나 가까운 국민연금공단 지사를 방문해 신청할 수 있어요. 신청 시 본인과 배우자의 신분증, 금융정보등제공동의서가 필요합니다. 만 65세 생일이 속한 달의 한 달 전부터 신청 가능하니, 미리 서류를 준비해두면 좋습니다.

Q7. 소득인정액을 미리 계산해볼 수 있나요?

네, 복지로(www.bokjiro.go.kr)에서 제공하는 ‘기초연금 모의계산기’를 이용하면 본인의 소득·재산을 입력해 예상 소득인정액과 수급 가능 여부를 간편하게 확인할 수 있어요. 다만 실제 조사 결과와 차이가 있을 수 있으니 참고용으로 활용하시고, 정확한 판단은 관할 기관에 문의하세요.

Q8. 기초연금을 받다가 집을 팔면 어떻게 되나요?

집을 매각하면 재산 변동이 생기므로, 반드시 관할 주민센터나 국민연금공단에 신고해야 합니다. 매각 대금이 금융재산으로 잡히면서 소득인정액이 올라갈 수 있고, 이로 인해 기초연금이 감액되거나 지급이 중단될 수도 있어요. 반대로 집을 팔아 부채를 상환하면 재산이 줄어들어 수급에 유리해질 수도 있으니, 변동 사항이 생기면 바로 상담받는 것이 안전합니다.

본 글은 2026년 4월 기준 기초연금 제도에 대한 일반적인 정보를 제공하며, 개별 상황에 따라 수급 여부와 금액이 달라질 수 있습니다. 정확한 판단은 보건복지부 콜센터(129), 국민연금 콜센터(1355) 또는 거주지 주민센터를 통해 상담받으시길 권해드립니다. 또한 관련 법령과 고시는 추후 변경될 수 있으므로, 신청 전 반드시 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.